Se pretende analizar cómo el alquiler de habitaciones cuenta con ventajas sobre al alquiler tradicional de vivienda al regirse solo por el Código Civil.
Libertad de Pacto en el Código Civil.
Todos los alquileres de fincas rústicas y urbanas se regulan por el Capítulo II del Código Civil, articulado entre sus números 1542 y 1582 (un total de 41 artículos).
El Código Civil otorga mucha libertad de pacto, es decir el arrendador y el arrendatario son libres de establecer prácticamente casi todas las condiciones para su acuerdo. Las más importantes son la duración y el precio del arrendamiento.
Por otro lado, la vivienda es un derecho esencial recogido por la Constitución Española en su artículo 47 por lo que el legislador, en aras de proteger este derecho, y establecer un marco garantista para el propietario, promulgó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Restricciones de la LAU.
Sin embargo la LAU se ha ido convirtiendo en un marco demasiado proteccionista a favor del inquilino, dejando al propietario en una situación de indefensión y de falta de equidad. Hasta el punto que la libertad de pacto en la duración del contrato deja de ser un parámetro que se pueda ya libremente pactar. El inquilino puede arrendar la casa hasta un máximo de cinco años (siete en caso de que el propietario sea una sociedad) de manera unilateral, lo cual es muy loable, pero en la práctica, si los precios de mercado bajan, el inquilino suele marcharse, pero si suben, permanece en el piso, no siendo las variaciones de renta permitidas por la ley suficientes para alinearse con el mercado. Se trata de una situación desigual.
Además, con la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, también el precio tiende a ser algo que tampoco libremente se pueda pactar.
Imagen generada con ChatGPT 4
Esta excesiva regulación de mercado erosiona la neoclásica ley de oferta y demanda, animando a que muchos propietarios saquen sus propiedades del mercado de alquiler, mermando aún más una oferta ya de por sí insuficiente-pues no se incentivan nuevas promociones de construcción-, que es incapaz de satisfacer la creciente demanda de vivienda, ya que cada vez más población acude a las ciudades por motivos laborales, estudiantiles o de ocio.
El Alquiler de Habitaciones como Alternativa.
Sin embargo, existe un tipo de alquiler que no está atado a las restricciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y que sí disfruta de la libertad de pacto del Código Civil, así como también cubre parte de la actual insatisfecha demanda de vivienda. Se trata del alquiler de pisos por habitaciones
Este alquiler, como se ha mencionado, no está limitado por la LAU, ya que esta en su artículo 2.1 define arrendamiento de vivienda como <<aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.>>. Aunque hay sentencias en ambos sentidos, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, en su sentencia 168/2019 interpreta que la habitación no puede considerarse vivienda <<ya que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables>> al no contar con uso exclusivo de baño y cocina. También señala que esta opinión es mantenida por <<numerosas Audiencias Provinciales>>.
La adecuada selección de perfil de inquilino es fundamental, no solo para este tipo de arrendamiento, sino en general para cualquiera, pero el alquiler por habitaciones, de manera intrínseca, es robusto y jurídicamente seguro para el propietario. No es un tipo de arrendamiento enfocado a inquilinos vulnerables, y futuras regulaciones ayudarán a su profesionalización y dinamismo, atrayendo mayor inversión, como fue el reciente paso dado por el Ayuntamiento de Madrid al modificar sus normas urbanísticas flexibilizando el uso del suelo y definiendo la Residencia Compartida como aquella que no requiere vínculos entre sus habitantes.
Es por ello, que se trata de un tipo de alquiler que otorga tranquilidad, seguridad, e incluso en la mayoría de los casos, mayor rentabilidad, a la par que también diversifica el riesgo entre todas sus habitaciones. Es importante matizar que, legalmente, este tipo de alquiler da derecho a sus inquilinos al uso de las zonas comunes, pero no les cede su posesión.
Contar con un gestor local de habitaciones, existen diversas opciones en Madrid, le puede ayudar a una adecuada selección del perfil de inquilino, así como también con el seguimiento, gestión de contratos y tareas cotidianas del día a día.
Comentarios
Publicar un comentario